A TUTELA DO IMÓVEL LOCADO NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL: CRITÉRIOS JURÍDICOS PARA A HARMONIZAÇÃO ENTRE A PRESERVAÇÃO DA EMPRESA E O DIREITO DE PROPRIEDADE
Escrito por: Daniel Thiago da Silva
Advogado e administrador judicial. Concluinte do Curso de Formação de Administradores Judiciais da Associação Brasileira de Administradores Judiciais — ABAJUD.
RESUMO
O artigo examina a tutela do imóvel não residencial locado e utilizado pela empresa em recuperação judicial, especialmente quando o bem é apresentado como indispensável à continuidade da atividade econômica. O problema consiste em definir se, e em que medida, a essencialidade econômica do imóvel pode repercutir sobre a ação de despejo sem converter o princípio da preservação da empresa em mecanismo de privação indefinida do direito de propriedade. A pesquisa adota método dedutivo, com abordagem qualitativa, bibliográfica e documental, a partir da Lei nº 11.101/2005, da Lei nº 8.245/1991, da doutrina especializada e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Demonstra-se que o crédito locatício anterior ao pedido pode sujeitar-se à recuperação judicial, mas a pretensão de retomada do imóvel não se confunde com a cobrança de quantia. A orientação recente do SupeABSTRACT
This article examines the treatment of non-residential leased real estate used by a company undergoing judicial reorganization, particularly when the premises are claimed to be indispensable to the continuity of the business. The central issue is whether, and to what extent, the economic essentiality of the property may affect eviction proceedings without turning the business-preservation principle into a mechanism for the indefinite deprivation of ownership rights. The research follows a deductive method and a qualitative, bibliographical, and documentary approach, based on Federal Law No. 11,101/2005, Federal Law No. 8,245/1991, specialized legal scholarship, and decisions of the Brazilian Superior Court of Justice. It demonstrates that lease claims arising before the filing may be subject to judicial reorganization, whereas the landlord’s claim to recover possession is not equivalent to a monetary collection claim. Recent case law rejects both the automatic stay of eviction proceedings and the analogous application of the protection granted by article 49, paragraph 3, of Law No. 11,101/2005 to essential capital goods. Nevertheless, essentiality remains legally relevant as technical evidence for assessing the feasibility of the reorganization, guiding the court-appointed administrator’s work, and designing consensual solutions or narrowly tailored provisional measures, provided that they rely on specific evidence, have a fixed duration,rior Tribunal de Justiça afasta a suspensão automática da ação de despejo e rejeita a aplicação analógica da proteção destinada, no art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005, aos bens de capital essenciais. Sustenta-se, contudo, que a essencialidade conserva relevância jurídica como dado técnico para aferir a viabilidade da recuperação, orientar a atuação do administrador judicial e estruturar soluções consensuais ou medidas pontuais, desde que fundadas em prova concreta, prazo determinado, adimplemento das obrigações posteriores ao pedido e consideração efetiva do sacrifício imposto ao locador. Ao final, propõe-se uma matriz de critérios destinada a conferir objetividade, transparência e proporcionalidade ao tratamento desses conflitos.
Palavras-chave: recuperação judicial; imóvel locado; bem essencial; ação de despejo; administrador judicial.
1 INTRODUÇÃO
A recuperação judicial se desenvolve em um ambiente de tensão permanente. De um lado, a Lei nº 11.101/2005 institui instrumentos destinados a permitir a superação da crise econômico-financeira do devedor, com preservação da fonte produtora, dos empregos e dos interesses dos credores. De outro, o mesmo sistema não elimina direitos individuais nem transforma a preservação da empresa em autorização genérica para transferir a terceiros o custo integral da crise. Essa tensão se torna especialmente visível quando a atividade empresarial é exercida em imóvel pertencente a terceiro e ocupado por força de contrato de locação não residencial.
Em muitos setores, o endereço empresarial não constitui elemento indiferente da operação. Uma unidade fabril depende de instalações, licenças, rede elétrica, logística e adaptações físicas que não podem ser reproduzidas de imediato. Hospitais, escolas, supermercados, centros de distribuição, hotéis, restaurantes e estabelecimentos sujeitos a autorizações públicas também podem manter vínculos funcionais intensos com determinado imóvel. Além do valor material das benfeitorias, há componentes intangíveis associados ao ponto empresarial, à clientela, à acessibilidade e à inserção da atividade em uma cadeia de fornecimento. A retirada abrupta do estabelecimento pode, portanto, inviabilizar a geração de caixa justamente no período em que a empresa precisa demonstrar capacidade de reorganização.
Essa circunstância econômica, porém, não altera a titularidade do imóvel. O locador permanece proprietário e o contrato conserva sua disciplina própria. A Lei nº 8.245/1991 assegura a retomada do bem mediante ação de despejo e impõe ao locatário, entre outros deveres, o pagamento pontual dos aluguéis e encargos. Se a mera alegação de essencialidade fosse suficiente para impedir a restituição, a recuperação judicial produziria uma espécie de requisição privada sem previsão legal, de duração incerta e potencialmente sem contraprestação adequada. O resultado comprometeria não apenas o direito de propriedade, mas também a segurança dos contratos e o próprio mercado de locações empresariais.
O problema de pesquisa pode ser formulado da seguinte maneira: em que medida a essencialidade econômica do imóvel locado repercute juridicamente sobre a pretensão de despejo e quais critérios permitem harmonizar a preservação da empresa com o direito de propriedade do locador? A hipótese adotada é a de que a essencialidade não cria, por si só, competência universal do juízo recuperacional nem suspende automaticamente a ação de despejo. Sua função juridicamente adequada é mais delimitada: qualificar a análise da viabilidade empresarial, organizar a produção de prova, orientar a atuação do administrador judicial e favorecer soluções temporárias e proporcionais, sobretudo consensuais, sem suprimir a posição jurídica do proprietário.
O objetivo geral é sistematizar critérios jurídicos e econômicos para o tratamento do imóvel locado utilizado na atividade da recuperanda. Como objetivos específicos, pretende-se: distinguir a proteção legal dos bens de capital essenciais da situação do imóvel pertencente ao locador comum; separar o crédito de aluguel da pretensão de retomada; examinar a competência para processar a ação de despejo; identificar a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e propor um roteiro técnico para a manifestação do administrador judicial.
A pesquisa emprega método dedutivo e abordagem qualitativa, com revisão bibliográfica e análise documental da legislação e de precedentes do Superior Tribunal de Justiça. O exame concentra-se na locação urbana não residencial, embora se recorra pontualmente a julgado sobre arrendamento rural por sua contribuição para a delimitação de competências. O marco legislativo considera as alterações promovidas pela Lei nº 14.112/2020, e o recorte jurisprudencial alcança as decisões divulgadas até agosto de 2026.
O artigo divide-se em quatro partes além desta introdução e da conclusão. A primeira apresenta os fundamentos e os limites da preservação da empresa, bem como a noção de essencialidade. A segunda examina o imóvel locado como suporte da atividade empresarial e distingue os planos obrigacional, possessório e recuperacional. A terceira trata da ação de despejo e da competência judicial à luz da legislação e da jurisprudência. A quarta desenvolve o papel do administrador judicial e propõe uma matriz objetiva de avaliação. A análise parte da premissa de que uma solução juridicamente consistente precisa reconhecer, simultaneamente, a importância econômica do estabelecimento e a impossibilidade de impor ao locador uma continuidade contratual forçada e indefinida.
2 A PRESERVAÇÃO DA EMPRESA E A ESSENCIALIDADE DOS BENS NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL
2.1 A preservação da empresa como finalidade condicionada à viabilidade
O art. 47 da Lei nº 11.101/2005 enuncia que a recuperação judicial visa viabilizar a superação da crise econômico-financeira do devedor, de modo a permitir a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica (BRASIL, 2005). O dispositivo expressa uma diretriz interpretativa central, mas não contém uma cláusula de prevalência automática da recuperanda sobre todos os demais interesses juridicamente tutelados.
A distinção entre empresa, empresário e estabelecimento é decisiva. A proteção legal se dirige à atividade econômica viável e aos valores que gravitam em torno dela, e não necessariamente à manutenção inalterada da pessoa do devedor, de todos os seus ativos ou de cada contrato celebrado antes da crise. Preservar a empresa pode exigir alienação de unidades, substituição de administradores, reorganização operacional, redução de atividades, encerramento de estabelecimentos deficitários e renegociação de contratos. O conteúdo do princípio, por isso, não se confunde com imobilidade patrimonial.
Coelho ressalta que o direito recuperacional não deve conservar organizações economicamente inviáveis a qualquer custo, pois a realocação dos recursos também integra o funcionamento do mercado (COELHO, 2014). Tomazette, ao tratar da função social e da preservação da empresa, associa a tutela à continuidade de uma atividade capaz de produzir benefícios socialmente relevantes, sem desconsiderar a necessidade de repartição racional dos ônus da crise (TOMAZETTE, 2025). Na mesma linha, Bezerra Filho enfatiza a leitura sistemática do art. 47, que reúne os interesses da fonte produtora, dos trabalhadores e dos credores, não apenas o interesse isolado do devedor (BEZERRA FILHO, 2025).
Essa compreensão impede dois reducionismos. O primeiro seria tratar a preservação como simples recomendação sem eficácia concreta. O segundo, em sentido oposto, seria utilizá-la como fundamento autônomo para afastar regras específicas de propriedade, contratos, competência e sujeição de créditos. A força normativa do art. 47 opera dentro da arquitetura da Lei nº 11.101/2005 e em diálogo com a Constituição e a legislação especial. Sua aplicação exige demonstração de utilidade para uma recuperação efetivamente viável e respeito ao núcleo dos direitos de terceiros.
A propriedade, por sua vez, também possui função social, nos termos dos arts. 5º, XXII e XXIII, e 170, II e III, da Constituição Federal (BRASIL, 1988). Isso não significa que o proprietário esteja obrigado a financiar a atividade alheia ou a tolerar gratuitamente a ocupação do bem. A função social qualifica o exercício do domínio, mas não elimina a proteção constitucional nem autoriza a transferência compulsória de uso fora das hipóteses legais. No conflito locatício, portanto, não há um valor constitucionalmente protegido de um lado e um interesse puramente egoístico de outro. Há posições jurídicas legítimas que devem ser compatibilizadas segundo as regras do sistema.
2.2 Período de suspensão (stay period), sujeição dos créditos e tutela dos bens essenciais
O processamento da recuperação judicial produz efeitos relevantes sobre as obrigações sujeitas ao procedimento. O art. 6º da Lei nº 11.101/2005 prevê a suspensão do curso da prescrição das obrigações do devedor sujeitas ao regime, a suspensão das execuções ajuizadas contra ele e a proibição de atos de constrição sobre seus bens relativos a créditos submetidos à recuperação. O § 4º fixa prazo de 180 dias, prorrogável excepcionalmente uma única vez por igual período, desde que o devedor não tenha concorrido para a superação do lapso temporal (BRASIL, 2005).
A Lei nº 14.112/2020 tornou mais precisa a relação entre o período de suspensão e os créditos não sujeitos. O art. 6º, § 7º-A, estabelece que os incisos I, II e III do caput não se aplicam aos créditos referidos nos §§ 3º e 4º do art. 49, mas permite ao juízo recuperacional suspender atos de constrição que recaiam sobre bens de capital essenciais à manutenção da atividade empresarial durante o stay period, mediante cooperação jurisdicional e observância do princípio da menor onerosidade (BRASIL, 2005). A redação positivou uma competência específica e temporalmente limitada; não instituiu um poder geral sobre todo bem economicamente útil ao devedor.
O art. 49, § 3º, mantém os direitos de determinados titulares — proprietário fiduciário, arrendador mercantil, proprietário ou promitente vendedor com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade e vendedor com reserva de domínio — e ressalva que, durante o prazo do art. 6º, § 4º, não se permite a venda ou retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais à atividade empresarial. Trata-se de norma que articula, no mesmo dispositivo, a não sujeição do crédito e uma restrição temporária à retirada de certos bens de capital (BRASIL, 2005).
A expressão “bem de capital essencial” possui conteúdo mais restrito do que “bem importante à empresa”. Em sentido funcional, o bem de capital é empregado materialmente no processo produtivo ou na prestação de serviços. A essencialidade acrescenta a indispensabilidade concreta para a continuidade da atividade durante o período crítico. Sacramone observa que a proteção recuperacional precisa ser lida conforme os limites definidos pela própria lei, especialmente porque nem todos os credores e relações jurídicas se submetem ao plano (SACRAMONE, 2025). A identificação da essencialidade, assim, não pode decorrer apenas de declaração unilateral da devedora.
Há pelo menos três filtros necessários. O primeiro é o filtro subjetivo: quem é o titular do bem e qual relação jurídica o vincula ao devedor? O segundo é o filtro objetivo: o bem é efetivamente utilizado como instrumento da atividade ou constitui mero ativo, estoque, investimento ou local substituível sem ruptura relevante? O terceiro é o filtro temporal: a proteção pretendida está circunscrita ao período e à finalidade definidos em lei? Sem esses filtros, a noção de essencialidade se expande de modo incompatível com a tipicidade das restrições ao direito de propriedade.
2.3 Essencialidade econômica e consequência jurídica
Um bem pode ser essencial em sentido econômico e, ainda assim, não receber a consequência jurídica prevista para os bens de capital do art. 49, § 3º. Essa separação é o ponto de partida para o exame do imóvel locado. A essencialidade descreve uma relação factual entre o bem e a atividade; a proteção legal depende, adicionalmente, da incidência de uma regra que atribua efeito a essa relação.
Confundir os dois planos conduz a raciocínio circular: o imóvel seria protegido porque é essencial, e seria considerado essencial porque sua perda ameaça a recuperação. A ameaça à operação comprova relevância econômica, mas não resolve, sozinha, a competência, a sujeição do direito do locador ou a possibilidade de suspender o despejo. Tais efeitos dependem da natureza da pretensão exercida e do regime jurídico aplicável ao contrato.
Isso não torna inútil a investigação da essencialidade. Ao contrário, ela integra o diagnóstico de crise e a avaliação do plano. Se a atividade depende de determinado imóvel e há risco concreto de retomada, o plano de recuperação que ignora essa contingência pode ser formalmente aprovado e materialmente inexequível. O dado deve aparecer nas informações contábeis, no fluxo de caixa projetado, na relação de ações judiciais, na análise das alternativas de realocação e nas negociações conduzidas com o proprietário. A essencialidade, nesse contexto, é elemento de transparência e viabilidade, não salvo-conduto possessório.
A Lei nº 11.101/2005 reforça essa exigência informacional. O art. 51 determina que a petição inicial apresente as causas da crise, demonstrações contábeis, relação de credores sujeitos e não sujeitos, relação de ações em curso e descrição dos bens e direitos integrantes do ativo não circulante. O art. 53 exige que o plano exponha os meios de recuperação e demonstre sua viabilidade econômica. Quando o imóvel locado é estrutural à operação, os custos de manutenção, o passivo locatício, a situação contratual e o risco de desocupação não são informações periféricas: integram a premissa operacional da recuperação (BRASIL, 2005).
Uma avaliação séria deve responder a perguntas verificáveis. Qual parcela da receita é gerada no imóvel? Quais linhas de produção ou serviços dependem dele? Há licenças vinculadas ao endereço? Quanto tempo e capital seriam necessários para a transferência? Existem imóveis substitutos disponíveis? As adaptações podem ser removidas ou reaproveitadas? A empresa paga os aluguéis posteriores ao pedido? O plano contempla a obrigação locatícia corrente? A permanência por determinado período aumentará efetivamente a chance de pagamento dos credores ou apenas adiará uma paralisação inevitável? As respostas permitem diferenciar indispensabilidade real, conveniência operacional e uso estratégico da recuperação para prolongar a posse.
3 O IMÓVEL LOCADO COMO BEM ESSENCIAL
3.1 O imóvel como suporte do estabelecimento empresarial
O estabelecimento empresarial é o complexo de bens organizado para o exercício da empresa. O imóvel em que se desenvolve a atividade pode pertencer ao empresário ou ser utilizado por força de locação, comodato, arrendamento ou outra relação jurídica. Quando locado, o bem não se incorpora ao patrimônio da locatária, embora possa exercer função central na organização do estabelecimento.
Essa centralidade assume diferentes intensidades. Em uma atividade predominantemente digital e sem atendimento presencial, a mudança de endereço pode ser administrável em prazo curto. Em uma indústria pesada, a transferência de maquinário, a adequação de infraestrutura e a obtenção de autorizações ambientais podem demandar meses e investimentos relevantes. Uma escola depende de autorização de funcionamento, adequações de segurança e vínculo com a comunidade local. Um hospital reúne exigências sanitárias, equipamentos incorporados e fluxos assistenciais dificilmente transferíveis. Em redes varejistas, a análise pode variar por unidade: determinada loja pode ser estratégica, enquanto outra é deficitária e substituível.
O ponto empresarial também possui dimensão imaterial. A clientela pode associar a atividade ao local; o acesso, o estacionamento, o tráfego de pessoas e a proximidade de fornecedores podem influenciar a receita. A Lei nº 8.245/1991 reconhece a estabilidade do ponto ao disciplinar a ação renovatória da locação não residencial, desde que preenchidos os requisitos do art. 51, entre eles a existência de contrato escrito por prazo determinado, a soma de prazos contratuais de pelo menos cinco anos e a exploração do mesmo ramo por no mínimo três anos (BRASIL, 1991). Essa tutela, porém, depende de condições e de prazo processual próprios; não se confunde com uma renovação automática produzida pela recuperação judicial.
Por isso, o qualificativo “essencial” deve ser relacional. Não existe imóvel essencial em abstrato. Existe imóvel cuja perda, em determinado momento e diante de determinada estrutura operacional, provoca impacto relevante e não mitigável em prazo compatível com a reorganização. A mesma unidade pode ser essencial no início do procedimento e substituível depois que a recuperanda executa um plano de transição. O juízo técnico deve considerar atividade, tempo, custo, alternativas e comportamento contratual.
3.2 O crédito de aluguel e a pretensão de retomada
A locação produz posições jurídicas distintas que não devem ser tratadas como um único crédito. De um lado, o locador pode ter pretensão pecuniária relativa a aluguéis, encargos, multas e indenizações. De outro, possui o direito de reaver o imóvel nas hipóteses admitidas pela legislação, mediante ação de despejo. A primeira se dirige ao patrimônio do devedor; a segunda, à recuperação da posse direta de bem pertencente ao locador.
Nos termos do art. 49, caput, da Lei nº 11.101/2005, submetem-se à recuperação todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos (BRASIL, 2005). Assim, as parcelas locatícias cujo fato gerador seja anterior ao pedido, em regra, integram o concurso recuperacional, observadas as características do caso. A aprovação e a homologação do plano podem produzir novação desses créditos na forma do art. 59. O locador, nessa dimensão pecuniária, participa do procedimento como credor e deve receber tratamento compatível com sua classe e com o plano aprovado.
Os aluguéis e encargos posteriores ao pedido têm disciplina diversa. Por serem obrigações constituídas no curso da recuperação, não se submetem ao plano pelo simples fato de a locatária estar em crise. Permanecem exigíveis conforme o contrato e a lei. O pagamento corrente é particularmente relevante porque a empresa continua extraindo utilidade econômica do bem de terceiro. A preservação da atividade não justifica que o locador seja convertido em financiador involuntário da recuperação, sobretudo quando não recebe nem a dívida anterior, submetida ao plano, nem a contraprestação posterior.
A pretensão de retomada não equivale ao crédito de aluguel. O art. 5º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. O art. 9º admite o desfazimento da locação, entre outras hipóteses, em decorrência de infração legal ou contratual e de falta de pagamento do aluguel e encargos. O art. 23, I, por sua vez, impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente as obrigações locatícias (BRASIL, 1991). Mesmo quando a ação cumula despejo e cobrança, os pedidos conservam natureza e efeitos diferentes.
Essa distinção impede que a sujeição do crédito pretérito seja utilizada para submeter a própria coisa ao concurso. O imóvel não é ativo da recuperanda nem integra a garantia patrimonial comum dos credores. O plano pode novar a dívida pecuniária, mas não pode, sem anuência do proprietário e fora das hipóteses legais, novar o direito real nem criar locação compulsória. A recuperação judicial tampouco elimina cláusulas contratuais ou prazos de vigência apenas porque a continuidade da ocupação seja economicamente conveniente.
3.3 A inaplicabilidade automática do art. 49, § 3º, à locação comum
Parte da controvérsia decorreu da aproximação entre o imóvel locado e os bens mencionados no art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005. Se o dispositivo impede, durante o stay period, a retirada do estabelecimento de bens de capital essenciais pertencentes a determinados credores não sujeitos, seria possível estender a mesma restrição ao locador comum? A resposta mais consistente é negativa.
O texto legal menciona relações específicas: propriedade fiduciária, arrendamento mercantil, compra e venda com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade e venda com reserva de domínio. A locação urbana comum não está incluída. Embora o arrendador mercantil seja referido, o leasing possui estrutura de financiamento e regime próprio, não podendo ser equiparado automaticamente à locação predial. A restrição temporária à retirada do bem constitui exceção ao direito do proprietário e deve ser interpretada nos limites definidos pelo legislador.
Além do argumento literal, há diferença na natureza do objeto protegido. O § 3º trata de bens de capital retirados do estabelecimento, expressão usualmente associada a máquinas, equipamentos e outros instrumentos produtivos. No caso do imóvel locado, não se retira o bem do estabelecimento; promove-se a desocupação do estabelecimento que funciona no bem alheio. A inversão física e jurídica é relevante. O devedor não detém o imóvel como componente de seu ativo; exerce posse direta derivada do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça tornou essa distinção explícita no julgamento do Recurso Especial nº 2.171.089/DF, pela Terceira Turma, em 3 de dezembro de 2024. O colegiado concluiu que a ação de despejo não se suspende pelo deferimento do processamento da recuperação judicial e que o locador comum não pode ser equiparado, por analogia, aos titulares descritos no art. 49, § 3º. A Corte destacou que a pretensão busca a restituição de imóvel pertencente ao locador e não a constrição de bem da recuperanda (BRASIL, 2024).
Esse entendimento delimita a consequência jurídica da essencialidade. Ainda que a recuperanda demonstre que o imóvel é central à operação, tal fato não transforma a locação comum em propriedade fiduciária ou arrendamento mercantil, nem converte o bem de terceiro em ativo sujeito ao juízo recuperacional. A eventual tutela da continuidade deve ser construída por instrumentos compatíveis com o contrato e com a competência do juízo da ação de despejo, e não pela ampliação analógica de uma restrição legal excepcional.
3.4 Critérios objetivos para aferir a dependência operacional
A rejeição da suspensão automática não dispensa a avaliação técnica do imóvel. Ao contrário, quanto mais restrita for a consequência jurídica, mais importante é definir com precisão a função da prova. A análise pode servir à negociação com o locador, à avaliação do plano, à manifestação do administrador judicial e, quando cabível, ao exame de tutela provisória pelo juízo competente segundo as regras gerais do Código de Processo Civil.
O primeiro critério é a centralidade funcional. Deve-se identificar se o imóvel abriga a atividade-fim, uma unidade produtiva crítica, a sede administrativa ou mero apoio. Indicadores úteis incluem participação na receita, volume de produção, número de trabalhadores, dependência logística, concentração de clientes e integração com outras unidades. Expressões genéricas como “sede principal” ou “imóvel estratégico” não substituem dados.
O segundo critério é a substituibilidade. A recuperanda deve mapear imóveis alternativos compatíveis, disponibilidade regional, custo locatício, necessidade de obras e prazo de mudança. A inexistência de pesquisa de mercado enfraquece a alegação de indispensabilidade. A essencialidade não se confunde com preferência pelo endereço atual nem com desejo de evitar qualquer custo de transição.
O terceiro critério é o tempo regulatório e operacional. Licenças ambientais, sanitárias, educacionais e municipais podem estar vinculadas ao endereço. Equipamentos podem depender de fundações, instalações elétricas, redes de gases, refrigeração ou segurança. O relatório deve distinguir o prazo tecnicamente necessário para uma transição possível de uma afirmação indefinida de impossibilidade.
O quarto critério é o impacto econômico líquido. Devem ser comparados o custo de permanência, incluindo aluguel corrente e encargos, com o custo de mudança e o efeito da eventual interrupção. Benfeitorias já realizadas são relevantes, mas o custo histórico não pode justificar novos dispêndios irracionais. A análise deve evitar a falácia do custo afundado: investimentos passados não tornam viável uma operação que deixou de gerar caixa suficiente.
O quinto critério é o comportamento da locatária. O pagamento dos aluguéis posteriores ao pedido, a transparência das informações, a iniciativa de negociar e o cumprimento de acordos revelam a seriedade da pretensão de permanência. A recuperanda que acumula dívida corrente e não apresenta fonte de pagamento oferece forte indício de que a tutela apenas transfere o custo da crise ao proprietário.
O sexto critério é a viabilidade global. A manutenção do imóvel deve estar conectada a projeções realistas, e não examinada isoladamente. Se o plano não demonstra capital de giro, margem operacional e capacidade de honrar as obrigações posteriores, a permanência no local pode somente aumentar o passivo. A proteção de uma unidade sem viabilidade prejudica o locador e também os credores sujeitos, pois posterga a reorganização efetiva ou a conversão em falência.
4 A ATUAÇÃO DO JUÍZO RECUPERACIONAL DIANTE DAS AÇÕES DE DESPEJO
4.1 Competência e limites do chamado juízo universal
A expressão “juízo universal” é utilizada com frequência no direito concursal, mas sua aplicação à recuperação judicial exige cautela. Na falência, o art. 76 da Lei nº 11.101/2005 concentra no juízo falimentar as ações sobre bens, interesses e negócios do falido, ressalvadas as exceções legais. Na recuperação judicial, nem todos os credores se submetem ao plano, o devedor permanece na administração de seus bens e diversas ações prosseguem em seus juízos de origem. Sacramone observa que a universalidade não se projeta sobre a recuperação com a mesma extensão existente na falência (SACRAMONE, 2025).
O juízo recuperacional possui competências relevantes: processa o pedido, verifica requisitos, fiscaliza o procedimento, aprecia questões relativas aos créditos sujeitos e, nos limites legais, controla atos de constrição que atinjam bens da recuperanda. Essas atribuições não formam competência absoluta para decidir toda controvérsia capaz de repercutir economicamente sobre a empresa. Impacto na atividade não é, por si, critério de deslocamento de competência.
A ação de despejo segue a Lei nº 8.245/1991. O art. 58, II, fixa, em regra, o foro do lugar do imóvel, salvo eleição contratual. Os arts. 59 e 62 estabelecem o procedimento e, na hipótese de falta de pagamento, disciplinam a cumulação com cobrança e a possibilidade de purgação da mora (BRASIL, 1991). O pedido possessório deve ser decidido pelo juízo competente para a relação locatícia, que examina validade do contrato, inadimplemento, garantias, requisitos de liminar e demais defesas.
O juízo da recuperação não pode declarar que o imóvel pertence à devedora, prorrogar o contrato ou impedir indefinidamente a restituição apenas com fundamento na essencialidade. Também não deve substituir o juízo locatício na análise dos requisitos específicos do despejo. Quando houver cumulação com cobrança ou atos executivos contra o patrimônio da recuperanda, contudo, pode surgir a necessidade de separar os efeitos: a retomada do bem prossegue, enquanto a satisfação do crédito sujeito observa o concurso recuperacional.
4.2 Evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
O Superior Tribunal de Justiça já vinha afirmando, antes das alterações de 2020, que a ação de despejo não se submete integralmente ao juízo recuperacional. No Conflito de Competência nº 122.440/SP, julgado pela Segunda Seção, reconheceu-se que o proprietário poderia prosseguir na pretensão de recuperar a posse direta do imóvel, pois o bem não integrava o patrimônio da recuperanda. A decisão distinguiu a restituição da coisa dos atos de expropriação de ativos do devedor (BRASIL, 2014).
Em julgados posteriores, a Corte preservou a competência do juízo da ação de despejo, ressalvando que eventuais atos de constrição patrimonial relacionados à cobrança deveriam respeitar o regime recuperacional. No Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.835.668/SP, a Quarta Turma assentou que o despejo pode prosseguir, sem prejuízo do controle do juízo recuperacional sobre a constrição de ativos financeiros da devedora (BRASIL, 2019). A separação entre posse do imóvel e satisfação de quantia tornou-se, assim, eixo constante da jurisprudência.
No Recurso Especial nº 2.041.861/SP, a Terceira Turma reiterou que o juízo da recuperação não tem competência para dispor sobre imóvel de propriedade do locador ou impedir sua retomada, porque o bem não compõe o patrimônio da recuperanda. O precedente reforçou que a competência recuperacional sobre atos constritivos não autoriza a manutenção coercitiva da posse de coisa pertencente a terceiro (BRASIL, 2023).
O julgamento do Recurso Especial nº 2.171.089/DF, em dezembro de 2024, conferiu formulação mais direta à questão. A Terceira Turma decidiu que o deferimento da recuperação judicial não suspende a ação de despejo. A fundamentação destacou três pontos: os incisos do art. 6º se referem a obrigações e constrições abrangidas pela recuperação; o imóvel locado pertence ao locador, e não à recuperanda; e a locação comum não pode ser equiparada às relações enumeradas no art. 49, § 3º. A decisão rejeitou, portanto, a analogia que utilizava a essencialidade para aplicar ao imóvel locado a mesma proteção temporária conferida aos bens de capital dos titulares ali descritos (BRASIL, 2024).
A Quarta Turma adotou orientação convergente no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.726.147/SP, julgado em fevereiro de 2025, relativo a despejo fundado em arrendamento rural. O colegiado concluiu que a ação não se sujeita ao juízo da recuperação enquanto não envolver constrição financeira sobre ativos da recuperanda. Embora o caso trate de relação agrária e registre circunstâncias relativas ao término do stay period, a razão decisória reforça a autonomia da pretensão de retomada de imóvel de terceiro (BRASIL, 2025).
O conjunto desses precedentes afasta duas proposições: a de que o processamento da recuperação suspende toda ação capaz de afetar a atividade e a de que o juízo recuperacional pode manter a posse de imóvel locado apenas por considerá-lo essencial. A jurisprudência atual não nega o possível impacto econômico da desocupação; nega que esse impacto, isoladamente, produza sujeição do bem ou deslocamento de competência.
4.3 Coordenação jurisdicional e tutela provisória: possibilidades e cautelas
A ausência de competência universal não implica isolamento entre os juízos. O Código de Processo Civil admite cooperação jurisdicional para prática de atos, obtenção de informações e coordenação de procedimentos. A própria Lei nº 11.101/2005 faz referência à cooperação no art. 6º, §§ 7º-A e 7º-B. No conflito locatício, o intercâmbio de informações pode permitir que o juízo do despejo conheça o estágio da recuperação, a manifestação do administrador judicial e o prazo tecnicamente necessário para uma transição, sem que isso importe submissão hierárquica ao juízo recuperacional.
Deve-se distinguir cooperação de veto. A cooperação pode organizar cronogramas, evitar decisões baseadas em informações incompletas e facilitar a conciliação. Não pode ser utilizada para criar uma suspensão não prevista em lei ou tornar ineficaz decisão do juízo competente. Cada magistrado conserva sua competência, e eventual tutela provisória deve observar os requisitos gerais do art. 300 do Código de Processo Civil: probabilidade do direito, perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo e reversibilidade prática da medida (BRASIL, 2015).
No âmbito da ação de despejo, circunstâncias concretas podem justificar modulação temporal compatível com a legislação processual, especialmente quando houver acordo, necessidade técnica de desocupação segura ou risco a trabalhadores, pacientes, estudantes, estoque sensível ou equipamentos de difícil remoção. Tais situações não autorizam moratória possessória indefinida. A medida precisa indicar fundamento normativo próprio, prazo certo, finalidade verificável e condições de cumprimento.
Quatro cautelas são essenciais. Primeiro, a tutela não deve impedir o locador de receber os aluguéis posteriores ao pedido. Segundo, a duração deve corresponder ao tempo efetivamente necessário para negociação, venda de unidade produtiva, mudança ou encerramento organizado, e não ao prazo abstrato desejado pela recuperanda. Terceiro, devem ser exigidos marcos de desempenho, prestação de informações e, quando compatível, garantia ou depósito das obrigações correntes. Quarto, o descumprimento deve produzir consequência clara, inclusive retomada imediata do curso do despejo.
O acordo permanece o instrumento de maior flexibilidade. Locador e recuperanda podem pactuar prazo de permanência, redução ou escalonamento temporário de aluguel, uso parcial do imóvel, entrega progressiva de áreas, nova garantia, opção de compra, cessão da posição contratual ou desocupação programada. A solução consensual distribui riscos com maior precisão do que uma ordem geral fundada apenas na preservação da empresa. Para ser legítima, porém, a negociação deve separar o crédito anterior sujeito ao plano das obrigações posteriores e indicar de modo transparente o tratamento de cada parcela.
4.4 Uma resposta proporcional, e não automática
A harmonização entre empresa e propriedade não se alcança por uma regra de tudo ou nada. De um lado, o despejo não deve ser tratado como instrumento para contornar o concurso e obter pagamento preferencial de crédito pretérito. De outro, a sujeição desse crédito não retira do locador o direito de discutir a resolução do contrato e a restituição do imóvel. A resposta adequada preserva a autonomia das pretensões e controla os efeitos patrimoniais de cada uma.
Quando a falta de pagamento se refere apenas a período anterior ao pedido e a empresa mantém rigorosamente os aluguéis correntes, a negociação pode ser economicamente racional: o locador conserva uma fonte de renda e a recuperanda evita custos de mudança. Quando o inadimplemento continua após o pedido, a justificativa para impor qualquer espera se reduz significativamente. O risco deixa de representar apenas passivo histórico e passa a demonstrar incapacidade presente de sustentar a operação.
Também importa a natureza da recuperação pretendida. Se o plano prevê venda do estabelecimento ou transferência da operação, um prazo curto e comprovadamente necessário pode preservar valor em benefício de todos. Se não há proposta, investidor, cronograma ou fluxo de caixa, a permanência forçada tende a apenas aumentar o dano do proprietário. O tempo recuperacional deve ser produtivo, e não simples postergação.
A proporcionalidade exige examinar adequação, necessidade e equilíbrio. A medida é adequada se contribui efetivamente para preservar uma atividade viável; necessária se não há alternativa menos gravosa; e equilibrada se o benefício coletivo esperado supera, em termos juridicamente justificáveis, o ônus temporário imposto ao locador. Esse teste não cria competência nem substitui os requisitos legais, mas qualifica a decisão quando o ordenamento admite alguma margem de conformação.
5 O PAPEL DO ADMINISTRADOR JUDICIAL DIANTE DOS CONFLITOS ENVOLVENDO IMÓVEIS LOCADOS ESSENCIAIS
5.1 Independência, informação e delimitação da controvérsia
O administrador judicial não representa a recuperanda nem os credores. Atua como auxiliar do juízo, sujeito aos deveres legais e à exigência de independência técnica. O art. 22 da Lei nº 11.101/2005 atribui-lhe, entre outras funções, fiscalizar as atividades do devedor, exigir informações, apresentar relatórios, prestar esclarecimentos e manifestar-se nos autos. Após a reforma de 2020, também lhe cabe estimular, sempre que possível, a conciliação, a mediação e outros métodos adequados de solução de conflitos (BRASIL, 2005).
No conflito locatício, sua primeira contribuição é delimitar o objeto. O relatório deve separar: a existência e a classificação do crédito anterior ao pedido; os aluguéis e encargos posteriores; a vigência e as garantias do contrato; o estágio da ação de despejo; a titularidade do imóvel; e a alegada dependência operacional. Essa divisão evita que a essencialidade seja utilizada para confundir dívida, posse, propriedade e competência.
A manifestação também deve registrar seus limites. O administrador judicial não substitui perícia de engenharia, avaliação imobiliária ou análise regulatória especializada quando necessárias. Pode solicitar documentos, entrevistar responsáveis, visitar o estabelecimento e confrontar informações contábeis, mas deve indicar quais conclusões decorrem de prova direta e quais dependem de avaliação técnica adicional. A confiança no procedimento aumenta quando o relatório reconhece incertezas em vez de apresentar certezas sem base documental.
5.2 Protocolo mínimo de verificação
A verificação pode iniciar pela documentação jurídica: contrato e aditivos, matrícula do imóvel, garantias, notificações, comprovantes de pagamento, ação renovatória eventualmente ajuizada, ação de despejo e decisões já proferidas. Em seguida, deve-se examinar a dimensão econômico-operacional: receita gerada na unidade, custos, margem de contribuição, empregados vinculados, equipamentos instalados, licenças, estoques, contratos com clientes e dependência logística.
O fluxo de caixa merece atenção específica. Não basta afirmar que a unidade gera receita; é necessário verificar se gera caixa suficiente para suportar as despesas correntes, inclusive o aluguel. Uma operação pode ser relevante em volume e deficitária em resultado. O administrador deve confrontar as projeções apresentadas com extratos, demonstrações, histórico de faturamento e premissas do plano.
Também deve ser exigido plano de contingência. A recuperanda precisa informar alternativas de imóveis, orçamento de mudança, prazos de licenciamento, destino de benfeitorias e estratégia para preservar clientes e empregos. Se sustenta que nenhuma alternativa existe, deve demonstrar a pesquisa realizada. O relatório pode classificar cenários — permanência negociada, mudança programada, venda da operação, encerramento da unidade — e estimar os efeitos de cada um.
A periodicidade do acompanhamento é relevante quando houver prazo temporário de permanência. O administrador pode monitorar pagamento dos aluguéis posteriores, cumprimento de obrigações do acordo, evolução da mudança ou da captação de recursos e manutenção das premissas de viabilidade. Mudanças materiais devem ser comunicadas ao juízo e aos credores. Essencialidade não é condição congelada; pode desaparecer com a disponibilização de outro imóvel ou com o fracasso da operação.
5.3 Matriz proposta para a análise da essencialidade
Com o objetivo de reduzir decisões intuitivas, propõe-se uma matriz de avaliação que organiza critérios, evidências e repercussões. Ela não substitui a lei nem produz pontuação automática. Sua finalidade é tornar explícitas as premissas do parecer e permitir que juízos e partes controlem a consistência da conclusão.
Quadro 1
A matriz deve ser acompanhada de conclusão graduada. O administrador pode classificar a dependência como alta, média ou baixa, indicar o horizonte temporal da conclusão e explicar qual solução parece reduzir a perda total para os envolvidos. A classificação “alta” não significa suspensão obrigatória do despejo; significa apenas que a desocupação imediata provavelmente produzirá impacto operacional relevante e que uma solução de transição merece ser explorada com urgência.
O parecer deve evitar recomendações incompatíveis com a competência judicial. Em vez de afirmar que o juízo recuperacional deve impedir o despejo, pode registrar: a natureza e a extensão do impacto; a situação dos pagamentos correntes; o prazo técnico de transição; a existência de alternativas; a disposição das partes para acordo; e a conveniência de comunicação ao juízo locatício. A precisão da linguagem preserva a utilidade do trabalho e reduz conflito institucional.
5.4 Mediação, negociação e controle de cumprimento
A locação empresarial é campo propício para negociação porque as partes possuem interesses que podem convergir. A recuperanda deseja continuidade e previsibilidade; o locador pretende renda, conservação do imóvel e controle do risco. O despejo imediato pode gerar vacância e custo de recomercialização, enquanto a permanência sem pagamento corrói a confiança e amplia o prejuízo. Informações confiáveis permitem localizar uma faixa de acordo.
O administrador judicial pode organizar a negociação sem assumir posição de advogado de qualquer parte. Deve assegurar que o locador conheça as projeções relevantes, que a recuperanda revele a situação real da unidade e que os efeitos sobre os credores sejam transparentes. Se houver concessão que afete o plano ou o tratamento concursal, os requisitos de aprovação e controle precisam ser respeitados. Se o acordo tratar apenas de obrigações posteriores e de uso futuro, deve-se evitar que ele seja indevidamente confundido com pagamento extraconcursal do passivo anterior.
Algumas cláusulas aumentam a segurança: prazo determinado; calendário de pagamentos; garantia para obrigações correntes; gatilhos objetivos de rescisão; inspeção e conservação do imóvel; cronograma de entrega; tratamento das benfeitorias; compartilhamento periódico de informações; e previsão de homologação nos juízos envolvidos, quando cabível. A entrega gradual de áreas ou a permanência temporária em parte do imóvel pode conciliar continuidade mínima e redução do ônus do proprietário.
O controle posterior é tão importante quanto a celebração do acordo. O administrador deve verificar se a recuperanda cumpre os marcos assumidos e se a solução continua economicamente justificável. Caso a empresa deixe de pagar obrigações correntes, abandone a mudança ou frustre a captação prometida, a informação deve ser levada imediatamente aos autos. A mediação não pode se converter em meio de prolongar inadimplemento sem consequência.
5.5 Transparência perante os credores e repercussão no plano
O risco locatício pode alterar substancialmente o valor da empresa e a exequibilidade do plano. Credores que votam uma proposta baseada na continuidade de determinada unidade precisam saber se o contrato está vigente, se existe despejo com liminar, qual é o passivo corrente e quanto custará uma eventual transferência. A omissão distorce a decisão assemblear e pode deslocar para o futuro uma crise já conhecida.
O relatório mensal de atividades deve refletir fatos materiais relacionados ao imóvel essencial, observada a proteção de informações legitimamente confidenciais. É possível informar o estágio do litígio, o cumprimento dos aluguéis posteriores, a evolução das negociações e o impacto estimado, sem divulgar estratégias processuais sensíveis. A transparência deve ser suficiente para que os credores compreendam a contingência e avaliem as premissas do plano.
Se a desocupação se tornar inevitável, a revisão rápida do planejamento pode preservar mais valor do que a insistência em uma tese sem amparo jurídico. O plano pode prever mudança, venda de ativos, redução da operação, obtenção de novo financiamento ou alienação de unidade produtiva. A função do administrador judicial é contribuir para que essas alternativas sejam avaliadas com antecedência, e não somente depois do cumprimento da ordem de despejo.
6 CONCLUSÃO
O imóvel locado pode constituir suporte material e imaterial decisivo para a atividade de uma empresa em recuperação judicial. A perda do endereço pode comprometer licenças, equipamentos, clientela, empregos e geração de caixa. Essa essencialidade econômica é juridicamente relevante, mas não produz, isoladamente, sujeição do imóvel ao concurso nem suspensão automática da ação de despejo.
A Lei nº 11.101/2005 protege, em hipóteses delimitadas, bens de capital essenciais pertencentes a determinados titulares de créditos não sujeitos. A locação urbana comum não integra o rol do art. 49, § 3º. O imóvel continua pertencendo ao locador, e a pretensão de retomada possui natureza distinta da cobrança de aluguéis. Créditos constituídos antes do pedido podem submeter-se ao plano; obrigações posteriores permanecem exigíveis; e o direito de reaver o bem deve ser discutido no juízo competente para a relação locatícia.
A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça consolidou esse limite. O Recurso Especial nº 2.171.089/DF rejeitou a suspensão do despejo em razão do processamento da recuperação e afastou a analogia com os titulares previstos no art. 49, § 3º (BRASIL, 2024). Outros precedentes, inclusive o Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.726.147/SP, preservam a competência do juízo da retomada, ressalvando o controle recuperacional sobre atos de constrição de ativos e satisfação de créditos sujeitos.
Essa conclusão não esvazia o princípio da preservação da empresa. Ela redefine seu modo legítimo de incidência. A essencialidade deve ser tratada como elemento de diagnóstico da viabilidade, fundamento para transparência perante os credores, dado técnico para a cooperação jurisdicional e incentivo à negociação. Medidas temporárias, quando juridicamente admissíveis, precisam ser excepcionais, fundamentadas em prova concreta, limitadas ao prazo necessário, condicionadas ao pagamento das obrigações correntes e acompanhadas de marcos verificáveis. Não há espaço para manutenção indefinida da posse sem contraprestação.
O administrador judicial ocupa posição estratégica nesse modelo. Sua atuação deve separar crédito, posse, propriedade e competência; verificar a dependência operacional por dados; exigir plano de contingência; monitorar pagamentos posteriores; estimular mediação; e informar aos credores os riscos que afetam a execução do plano. A matriz proposta — centralidade funcional, substituibilidade, tempo de transição, impacto econômico, situação contratual, adimplemento corrente, viabilidade global e proporcionalidade — oferece linguagem comum para uma análise controlável.
A harmonização entre preservação da empresa e propriedade não consiste em eleger abstratamente um vencedor. Consiste em impedir que o despejo seja usado para obter satisfação preferencial de crédito sujeito e, simultaneamente, evitar que a recuperação transforme o locador em financiador involuntário. A solução mais consistente preserva a atividade quando ela é viável e quando o custo temporário é juridicamente justificável, mas reconhece que a empresa deve reorganizar-se dentro dos limites dos direitos de terceiros. Em matéria locatícia, preservar não significa perpetuar a ocupação; significa administrar a transição com informação, proporcionalidade e responsabilidade.
